法人契約→個人契約への名義変更【東京】 | 賃貸生活の語り場

過去スレ読んでみました？

　賃貸借契約の趨勢については，あくまでも賃貸人との話し合いです。
　法人契約であることのメリットがなくなるのですから，賃貸人も慎重になりましょう。Ｍさんが大家の立場になればどう考えるかを想像して頂ければ，相手の出方もわかりましょう。
　ただ，Ｍさんは，現にそこに居住し，そこを占有しているのですから，Ｍさんご自身で今までどおりの家賃を支払っていけば，大家として合法的に追い出すことは，仮にできるとしても（法的には可能なのですが）非常に困難です。
　平穏に居住している入居者を強制的に追い出すことの意味を良識ある業者ならわかるはずですが・・・そうじゃない連中もいますがね。まあ，そう言う連中は嫌がらせみたいな思考法しかできません。
　そこは，冷静に交渉することです。強気になる理由もない変わりに，卑屈になる必要もありません。
　
　雇用主との関係で言えば，それは何とも言えません。業績悪化による離職勧告や解雇を言い渡されるのであれば，また別の争いになります。このサイトで相談されるような事象ではありませんね。

一方的にあなたが強者というお話があるようですが、契約者はあくまでも会社であり、倒産ということは、その存在が社会から抹消されるということです。
現在の契約がどうなっているかわかりませんが。契約者が存在しなくなることで、いったん契約が切れる可能性があるのでは？
で、その上で新規契約という話であれば簡単でしょうが、引き継ぐことにどれだけ道理があるか確認したほうがいいと思います。新規契約なら拒否は可能ですし、契約内容の変更も可能ですから。

まずは、契約内容を確認しましょう。

　法人契約でその法人が倒産した場合は契約者である法人からお預かりしている敷金は債権者にとっては会社の資産の一部です。当然債権者から返還請求を受けます。貸主は契約を解除して原状回復し費用を相殺して返還します。法律上は改めて原状回復費用を請求するべきですが、事実上は取れない可能性が高いので相殺します。この件は以前に出ていたご質問で、税務署からの滞納分の請求時の質問でもお答えしましたが、税務署は相殺を認めています。

　そうすると、実際居住している物件の原状回復は不可能なのでどうするのかと言う大問題が生じます。

　又、、『礼金・仲介手数料は自己負担』ということですが、これは直接的には貸主には関係ないことで本来契約者が負担するべきものです。理解のある貸主ですと新規の契約の際に、質問者様が負担した証拠があれば考慮してまけてくれるかも知れません。

　いずれにしても、上記のように敷金の問題からも、そのまま契約書の借主の名前だけ書き換えて契約を継続すると言うことは不可能で、これは貸主における良識のあるなしの問題ではありません。むしろ法的な問題です。貸主は質問者様に、新たに敷金を預けて、質問者様を保証してくださる保証人を立てるか、保証会社の審査を経た上で保証会社の保証を取り付けるかしての、新規の契約をするように要求されると思います。

ありがとうございます。
おっしゃるとおり貸主側から見ての法人契約のメリットがなくなるという点、また仕事を失う人に対し寛容になっていただけるかという点、契約書に「法人契約の場合入居者が法人を退職する場合、貸主は契約解除をすることが出来る」という文言がある点から、不安が大きく怯えています。
恐らく解雇宣告後、3ヶ月〜6ヶ月程度は在籍期間を設けられるかと思いますので、貸主へは単なる法人→個人への名義変更にて連絡をし手続きを行えればと考えております。
勤務先も規模を大幅に縮小し（営業活動は既に停止しています）後処理等でしばらく存続はし続けるようです（勤務先は某有名会社の事業拡大の際に部門が独立した子会社）。
その間に無事転職先を決め（現在と同条件の企業への転職が簡単では無いことは経験上承知しています）、転職を行った旨貸主へ事後報告にて連絡するという手順を踏んだ場合、法的に問題はないでしょうか？
なお、具体的な解雇の話（時期等）を勤務先より宣告されていないため、転職活動もまだ本格的には始めていません。
宜しくお願いいたします。



コートの住人> 　賃貸借契約の趨勢については，あくまでも賃貸人との話し合いです。
コートの住人> 　法人契約であることのメリットがなくなるのですから，賃貸人も慎重になりましょう。Ｍさんが大家の立場になればどう考えるかを想像して頂ければ，相手の出方もわかりましょう。
コートの住人> 　ただ，Ｍさんは，現にそこに居住し，そこを占有しているのですから，Ｍさんご自身で今までどおりの家賃を支払っていけば，大家として合法的に追い出すことは，仮にできるとしても（法的には可能なのですが）非常に困難です。
コートの住人> 　平穏に居住している入居者を強制的に追い出すことの意味を良識ある業者ならわかるはずですが・・・そうじゃない連中もいますがね。まあ，そう言う連中は嫌がらせみたいな思考法しかできません。
コートの住人> 　そこは，冷静に交渉することです。強気になる理由もない変わりに，卑屈になる必要もありません。
コートの住人> 　
コートの住人> 　雇用主との関係で言えば，それは何とも言えません。業績悪化による離職勧告や解雇を言い渡されるのであれば，また別の争いになります。このサイトで相談されるような事象ではありませんね。

ありがとうございます。
契約上は契約者＝勤務先、入居者＝私となっています（敷金以外の実際の支払は私）。
恐らく解雇宣告後、3ヶ月〜6ヶ月程度は在籍期間を設けられるかと思いますので、貸主へは一旦単なる法人→個人への名義変更にて連絡をし手続きを行えればと考えております。
勤務先も規模を大幅に縮小し（営業活動は既に停止しています）後処理等でしばらく存続はし続けるようです（勤務先は某有名会社の事業拡大の際に部門が独立した子会社）。
その間に無事転職先を決め（現在と同条件の企業への転職が簡単では無いことは経験上承知しています）、転職を行った旨貸主へ事後報告にて連絡するという手順を踏んだ場合法的に問題はないでしょうか？
貸主側から見ての法人契約のメリットがなくなるという点、また仕事を失う人に対し寛容になっていただけるかという点、契約書に「法人契約の場合入居者が法人を退職する場合、貸主は契約解除をすることが出来る」という文言がある点から、上記手続きにて極力敷金分以外の余分な費用をかけずに手続きを踏めればと考えています。
なお、具体的な解雇の話（時期等）を勤務先より宣告されていないため、転職活動もまだ本格的には始めていません。
宜しくお願いいたします。



黒べえ> 一方的にあなたが強者というお話があるようですが、契約者はあくまでも会社であり、倒産ということは、その存在が社会から抹消されるということです。
黒べえ> 現在の契約がどうなっているかわかりませんが。契約者が存在しなくなることで、いったん契約が切れる可能性があるのでは？
黒べえ> で、その上で新規契約という話であれば簡単でしょうが、引き継ぐことにどれだけ道理があるか確認したほうがいいと思います。新規契約なら拒否は可能ですし、契約内容の変更も可能ですから。
黒べえ>
黒べえ> まずは、契約内容を確認しましょう。

ありがとうございます。
勤務先は周囲の話では規模を大幅に縮小し（営業活動は既に停止しています）後処理等でしばらく存続はし続けるようです（勤務先は某有名会社の事業拡大の際に部門が独立した子会社）。
敷金は一旦貸主から勤務先へ返還され、新たに私が敷金分を預ける、もしくは貸主へ預けている敷金を私へ譲渡するという手続きを取っていただき、別途私から会社へ敷金相当額を返還するという手順を踏む（後者は私が考えている手続き）ことになるかと思います。
名義変更について知り合いの税理士へ相談したところ入居者への地位継承を行えるかがポイントでそのためには敷金の譲渡が大切になってくるという話を聞きましたので、可能であれば後者にて勤務先へ交渉を行えればと考えています。

敷金以外の礼金・仲介手数料・家賃は入居者が負担している点については勤務先へ提出している念書に明記されていますので、エビデンスとして提出可能かと思います。

保証人も必要があれば父親に依頼できるよう話を進めています。

また、恐らく解雇宣告後、3ヶ月〜6ヶ月程度は在籍期間を設けられるかと思いますので、貸主へは一旦単なる法人→個人への名義変更にて連絡をし名義変更の手続きを行えればと考えております。
その間に無事転職先を決め（現在と同条件の企業への転職が簡単では無いことは経験上承知しています）、転職を行った旨貸主へ事後報告にて連絡するという手順を踏んだ場合法的に問題はないでしょうか？
貸主側から見ての法人契約のメリットがなくなるという点、また仕事を失う人に対し寛容になっていただけるかという点、契約書に「法人契約の場合入居者が法人を退職する場合、貸主は契約解除をすることが出来る」という文言がある点から、上記手続きにて極力敷金分以外の余分な費用をかけずに手続きを踏めればと考えています。
なお、具体的な解雇の話（時期等）を勤務先より宣告されていないため、転職活動もまだ本格的には始めていません。

宜しくお願いいたします。



kasy> 　法人契約でその法人が倒産した場合は契約者である法人からお預かりしている敷金は債権者にとっては会社の資産の一部です。当然債権者から返還請求を受けます。貸主は契約を解除して原状回復し費用を相殺して返還します。法律上は改めて原状回復費用を請求するべきですが、事実上は取れない可能性が高いので相殺します。この件は以前に出ていたご質問で、税務署からの滞納分の請求時の質問でもお答えしましたが、税務署は相殺を認めています。
kasy>
kasy> 　そうすると、実際居住している物件の原状回復は不可能なのでどうするのかと言う大問題が生じます。
kasy>
kasy> 　又、、『礼金・仲介手数料は自己負担』ということですが、これは直接的には貸主には関係ないことで本来契約者が負担するべきものです。理解のある貸主ですと新規の契約の際に、質問者様が負担した証拠があれば考慮してまけてくれるかも知れません。
kasy>
kasy> 　いずれにしても、上記のように敷金の問題からも、そのまま契約書の借主の名前だけ書き換えて契約を継続すると言うことは不可能で、これは貸主における良識のあるなしの問題ではありません。むしろ法的な問題です。貸主は質問者様に、新たに敷金を預けて、質問者様を保証してくださる保証人を立てるか、保証会社の審査を経た上で保証会社の保証を取り付けるかしての、新規の契約をするように要求されると思います。

　他の良識ある識者が書かれていますが，敷金の趨勢については，Ｍさんが退去しない以上，大家が司法手続きを踏まない限り，大家が原状回復費に充当することができません。
　全額，法人に返還し，Ｍさんから償還するという筋道になろうかと思います。良識のない一部の者が悔し紛れのつっかかりをしてきていましたが，批判を受けようがどうしようが事実ですので申し述べますが，Ｍさんが退去しないと居座れば，大家としてはどうすることもできません。
　もちろん，Ｍさんには賃料相当額の金銭の支払い義務と敷金相当額の支払い義務は生じます。ここで大家から敷金としてとか賃料としてという名目で領収書をとれば，法的には間違いなく賃借人の地位は保全されるでしょう。
　出ていきたくないというのであれば，それ相応の連帯保証人を用意し，敷金相当額を準備し，継続して賃料を支払えばいいでしょう。その上でじっくり交渉したので構いません。
　一方的にあなたが有利などとは申し上げていないつもりなのですが，良識ある識者でない者はそのあたりが理解できていないようです。
　あくまでも交渉です。最後は司法判断ということになりますが，そうなればどう転ぶか分かりません。交渉中はきちんとご自身の債務を怠らないようにすることです。

　ご批判申し上げるわけではありません。あくまでもひとつの解釈としてです。

『法人契約でその法人が倒産した場合は契約者である法人からお預かりしている敷金は債権者にとっては会社の資産の一部です。当然債権者から返還請求を受けます。貸主は契約を解除して原状回復し費用を相殺して返還します。』

　任意で支払うような大家さんはいないでしょう。ただ，賃貸物件の原状回復費に租税債権や給与債権のごとき先取特権はありませんので，敷金に差押えがされたときなどは，競合すればもちろん，単発でも執行供託しておくべきでしょう。その上で事情届けの中で自らの原状回復費の存在を明らかにしておくことになります。

　おそらく認められるのですが，安心は危険です。Ｍさんたちのような従業員の給与債権等があれば，少しでも配当財団を増やすために，執行裁判所も鬼になるかもしれませんよ。
　大家の債権と勤労者の給与を秤にかければどちらにぶれるか，常識で考えればわかりますよね。勝手に相殺してしまうと，万一にでも債権者から詐害行為として取消請求されかねません。大手の債権者ならそこそこの弁護士が付きますから，予断はゆるしませんよ。

　たしかに税務署が相殺を認めるくらいなのですから，そのような帰結になるのかもしれませんが，あくまでもそれは御上のお目こぼし程度に考えておくべきです。税務署が本気でやれば，原状回復のための債権など何の保護も受けませんからね。
　以上，ご参考までに・・・

　新たな契約でどこまで要求するかは大家さん次第でしょう。別に敷金をお預かりし保証人様を立てて頂いた上で、礼金や仲介手数料を満額頂かなければならないという決まりもありません。良識だのなんだのと喧嘩腰になる前によく相談してください。これまでの質問者様と管理会社なり大家さんとの関係が左右します。今までに良好な関係であれば多分実費くらいで済むでしょう。

　また、原状回復については、先にも書きましたように大きな問題になると思いますので、これまでの分も含めて質問者様の退去時に故意や過失については責任を持つと言う一筆を入れられれば大家さんも納得すると思います。ただ、これも大家さんとの関係によっては『そんなものいらない』となるかもしれません。兎に角、状況を細かく説明して相談なさるのが良いと思います。

　上手く話がまとまることを祈ります。