敷金トラブル・契約書を誰も持っていない場合 | 賃貸生活の語り場

T.O> こちらの希望は、当方過失の破損分/紛失分のみを入居期間等も考慮に
T.O> 入れた適正価格で負担するという方向で交渉したいと思っています。

　合理的，かつ妥当なお考えだと思います。

T.O> ・また、クロスと床材の張替え費用は全面借主となっているが、
T.O> 　当方過失分のみを平米単位で計算する事は適切であるか。

　クロスや畳，そして壁紙などを全面交換を求める特約は珍しいものではありません。そもそも当初の契約書を賃借人賃貸人双方で協議の上作成することは，実務上あまりないでしょう。宅建業者等が作成した定型のモノを使用するのが一般的です。
　これらはそもそも賃貸人有利というか賃貸人側の都合を優先して作成しているものですから，そのような特約は当たり前と言えば当たり前でしょう。誰しも自分に有利な方向に進めたいものです。このことを批判するつもりはありませんが，法律や制度の本旨からいえば，そぐわないものとなっているのは事実です。
　敷金返還少額訴訟等で，このような賃貸人の主張が認められることは極めて僅少です。故意過失部分のみを誠実に直せばよいのであって，それ以上の請求は断ってもいいでしょう。

T.O> ・この段階で内容証明またはゆうパック等、郵送を証明する形式で
T.O> 　敷金返還要求をするべきか。

　適切な対応とは思えません。きちんとご自身の主張を述べ，折り合いをつけてからでいいでしょうね。その上でご納得できないというのであれば，またその間の交渉経緯をふまえて書き込みしてください。

T.O> ・契約書を誰も持っていないという状態が、どう影響するのか。
T.O> ・またこの状態でどういう方向で交渉するのがベストか。

　契約書に前述の特約があれば，それは賃貸人側にとって「契約に書いてある。だから従え！」という主張の根拠となりますが，賃貸人が持っていないというのであれば，それは逆に賃借人にとっては，奇貨となります。じゃあ，民法賃貸借の原理原則に従いましょうとなりますから，契約書がないということは，敢えていえば，Ｔ．Ｏさんに有利な状況ですよ。
　賃借人は，賃貸借契約終了後，物件を原状回復して返還する義務があります。故意過失については誠実に対応し，入居期間中の経年劣化や自然損耗を差し引いての状態を原状とするならば，それ以上の修繕や美化を行うことは全く不要のことですので参考にしてください。

＞・また、クロスと床材の張替え費用は全面借主となっているが、
　当方過失分のみを平米単位で計算する事は適切であるか。


部分補修で完璧に直せるならともかく、現実的にはある程度
周りごと直すしかないんだから、無理なんじゃないの。

床にこげあとつくっといて、その部分の面積分だけとか
言ったら、普通は相手は怒ると思うよ。

車の塗装だって、ドア１枚とかフェンダー部分とか
まわりまでになるよね。
自分でこすって、タッチペンで補修するならそれでいいけど、
事故とかで保険を使ってとかになれば、そうなるよね。

T.O> 【当方の過失と思われる事】
T.O> ・クロスは入居期間中1人が喫煙していた汚れがあります。
T.O> ・床は、家具跡・タバコの焼焦げが数個あります。　
T.O> ・その他、紛失した備品等があります。（換気扇カバー等）

　前回述べたことに補足します。
　喫煙のヤニ汚れは嫌煙権の広がりにより，厳しい認定をされつつあります。ちょっと厳しいかもしれませんが，状況いかんです。あまりにヒドいようであれば，相応の負担を求められても仕方ありません。もちろん，合理的面積で合理的材質とその価格でと言うのは当然のことです。
　家具跡は，通常使用の範囲内です。キャスター付きのイス等を漫然と使用していたというのでなければ，明白な使用方法でしょう。故意でもなければ過失でもないですね。タバコの不始末はいけませんが，畳替えで済む場合等はその一畳だけで構いません。その部屋全部をやり替えるというのはいきすぎた要求と解されます。
　紛失した設備の備品は回復しましょう。それは責任の範囲です。しかし修繕，交換する部品がないからといって設備そのものをやり替えるというのであれば，合理的負担割合を求めて下さい。新品に交換し，その費用全額などというのも必要ありません。

T.O> 入居期間は、約4年10ヶ月で、20万弱の敷金を預けています。

　極端なお話をしますが，２０万円を諦めるならば，相手が何を言ってこようがほっとけば構いません。ＴＯさんが応じなければ向こうが諦めるか，法的手続きを踏むしかありませんが，ご事情のような事実（交換の価格が市場価格よりも著しく高い等）が真実なら，請求が認められるようなことはないでしょう。
　ご自身がいくらか，取り戻したいというのであれば，事情は異なります。先の書き込みと今回の書き込みを参考にして，相手と誠実に交渉し，それでも納得できない，折り合いもつかないというのであれば，また書き込みしてください。

契約書が無い状態で交渉、というのが調べてもあまり例がないので
どうすればいいのかと不安だったのですが、ガイドラインや行政の
考え方で行けそうなのかなと思い、少し方向が見えてきました。
まだ内容証明は早すぎるのですね。
こんな事は初めてなので、とにかく内容証明なのかと思っていました。
教えていただいてよかったです。

運が良かったのか、これまでの引越しではいくらか返還されており、
新居での出費にあてていたので今回はまだ大赤字です。
段階を踏んでじっくり進めて少しでも取り戻したいと思います。

色々とアドバイスいただきましてありがとうございます。
また経過を報告させていただければと思っておりますので
その時はよろしくお願いします。

書き込みありがとうございます。
ごもっともな意見だと思います。

ネット上でそういう例があったような気がしたので、交渉の譲歩前の段階として、
そういうやり方があるだろうかと思ってお伺いいたしました。
褒められたことではないかと思いますが、ありえないやり方ではないようなので
場合によっては少し検討してみることにいたします。

大筋すでにご意見出揃っているように思います。
補足的なことですが、「ガイドライン」はぜひ、出版物を入手してしっかり読んでください。
貸主にも厳しいですが、借主にもけっこう厳しい記載があります。
たとえばCFや壁紙などは経年は考慮されても、平米単位ではなく面単位です。

また「内装業者の友人に単価を聞かれた」とのことですが、適正価格を調査するなら
「今の単価を隠した上で同一内容の工事見積を複数の業者から取る」
のが正解です。
どんな業者も単価を見せられれば、よっぽどな額でない限り、それよりも安く答えます（笑）。
また内装職人に直接単価を聞くと仕入単価を答えたりする人もまれにいますし、材工の値段ではなく「材のみ」の値段を答える人もいます。
さらに、どのような流通でも中間業者が増えればその分マージンがかさんでいくのは当然のことで、その中間マージンの積み重なりと中間業者の力関係の結果、一般的な賃貸向けの壁紙は同じ品番のものでも、私の経験では￥600〜￥1500を見たことがあります。
材工の値段ですが￥600はエンドユーザー向けの値段としては破格で、それのみの施工ではまずありえません。
￥1500は珍しいですが￥800〜￥1200ぐらいの幅は当然のように存在しています。


逆にご友人が内装業者なのであれば、管理会社相手に、工事内容は見積どおりに施工するので、ご友人に発注する交渉を行うのも方法でしょう。

アドバイスをいただきましてありがとうございます。

確かに複数の業者から見積もりを取らないと適正な価格である。という
事ははっきり言えませんね。
友人であるという事と、他で調べた敷金トラブル例での単価が
みんなだいたい同じ価格だったので安心しておりました。
早速いくつか業者を調べて見積もりを取りたいと思います。助かりました。

ガイドラインは概要をネットでざっと読んだだけですので
取り寄せてみます。
最終的には、どんな金額になろうとこれらに沿った考え方で
当方負担分は誠意を持って支払いたいと考えているのできちんと
勉強する事にします。

年末に投稿させていただきました件ですが、みなさまからアドバイスをいただきまして交渉は少しずつですが進んでおります。
現在、以上を請求されています。
【クロス】全室+廊下の10％（10％は契約書紛失による安全管理義務違反への誠意とのこと）
【クッションフロア】2室+廊下の50％
・コーキング50％
・その他備品（当方紛失破損）

前回の交渉では当方から以下のような内容を伝えており、上記はそれを受けての請求です。

【クロス】
喫煙していたのは1室のみなので、他非喫煙箇所がクリーニングで除去できないタバコ汚損があるとは思えない。
喫煙していた1室のみでの負担としたい。

【床】
経過年数（6年で残存価値10％）を考慮して算出した27.5％での負担としたい。

さらに、クロスと床の修理費用の単価が不当に高額と思われるので、適正な単価での計算をして欲しい。

単価については、先日こちらでアドバイスいただきまして同内容で工賃込みの単位を知るために複数の業者から見積りを取り、その内容から現在請求の単価（クロス1300円・CF3500円）からクロス800円・CF2000円という提案をいたしました。

クロス・床と修理費用の単価についてですが、先方の言い分としては、「クロスはクリーニングで落ちなかった」「床のクッションフロアはキズがあるので経過年数の考慮は認められない」「単価はうちが認めた協力会社で作業させており、その単価で決まっている」との事でした。


以上の事から下記についてアドバイスをいただけたらと思っております。

・クロスについて、本当にクリーニングを行ったのかを証拠としてクリーニング費用の領収書だけではなく何らかの証拠（クリーニング中の画像など）を要求してもよいのか。

・床については、当方が複数キズをつけてしまっていてもガイドラインにはクッションフロアの修理費用は経過年数を考慮した算出をするようにありましたので、その通りに伝えてみようと思っていますが、これは適切であるか。

・単価について「決まっている」と言われていますが、これについてはあきらめるしかないのでしょうか。何か適切な反論（という言葉が正しいのかわからないのですが）または行動の仕方があるでしょうか。

私の希望としては、最終的には単価は下がらずとも最低でもクッションフロア27.5％負担という事は先方に納得してもらいたいです。
または、いつまでも続きそうなのであればこの段階で内容証明で敷金返還要求をし、解決しなければ簡易裁判をしたほうが良いでしょうか。
（裁判になる可能性を考え、2回目の立会時に部屋の様子や立会人の威圧的な態度などを録画してあります）


もう一つ別の道として、これまで交渉中に先方管理会社の居留守や催促しなければいつまでも回答されないといった事で苦労しており、これも含めて行政に相談したところ、そもそも委託会社や管理会社が退去清算について交渉を行うのは、弁護士法に違反する行為であると聞いたのですがどうなのでしょうか。
それでしたら、管理会社へ意向を告げ、今後の交渉に着いては大家さんに直接相談しようかとも思うのですが、却って状況が悪くなる事はあるでしょうか。

大家さん（物件の隣に住居があり、大家さんの犬にさわらせてもらったりしていました）に余計な面倒を掛けてしまうのは本意ではないのですが、管理会社の契約書紛失という個人情報保護法令のいわゆる安全管理違反についてや、修理費用の施工単位が本当に不当に高額であったとすれば、直接相談したほうが大家さんにとっても良いのではないかとも思ったのです。

長々と書きましたが、アドバイスまたはご意見などをいただけますと幸いです。