入居拒否 | 賃貸生活の語り場

　連帯保証人を２名まで求めるのはちょっと酷かもしれませんが、それが大家サイドの条件なら仕方ないでしょう。貸します。借りますの契約ですから、貸さないといわれればそれまでです。
　ただし、あなたが既にそこに住んでいるのなら話は別です。大家から退去を求められてもそれは拒否できるでしょう。あくまでもあなたがきちんと賃料を納めているというのであれば、人間としての当たり前の居住環境を一方的に取り上げられるようなまでの信頼関係を崩壊させるくらいの事情がないのですから、心配する必要はないと思います。

法人契約で住んでいたことは
今後のことに対して何の
役にも立ちません。

あくまでその法人の一社員で
しかも退職してしまうのですから。

その後についてはあくまでも
個人の契約とそれに対しての
審査です。
先方の条件がそうであるなら
従うか、出て行くかのどちらかです。
いわゆる立ち退きだとか居住権の
問題とは本質的に異なりますので。

不動産の常識とかそういうことでは
ありません。お間違えのないように。
切り替えではなく、新規の契約ですから。


そしてこういうことかもしれません、推測ですが。

法人より「入居者の退職により解約」の連絡あり
↓
入居者が個人契約を希望するも条件に即答できず
申込み要件を満たさず。
↓
したがって解約予告の部屋を保留のまま放置
できないので当然に次の借主を募集する。
↓
春先・繁忙期であり退出前の部屋でも
申込みが入ってしまう。
↓
その後に「やっぱり個人で契約します」
↓
しかし時すでに遅し。

ほかで探したってことは「個人で契約したい」
と明確な返答をしていませんよね。

まあ「契約したい」と言っておいて天秤かけて
他で探してたならそれはそれで最低ですけど・・

何かクールな意見ですね！
住宅関係は、外注の委託業者が行っておりますので
正式書面は、契約名義変更手続きにて提出しております。
あくまで2名の保証人を要求された段階で他を探していた
レベルです。条件をクリアー出来ないわけではないのに
拒否が出来るのか？という質問です。

温かいコメントありがとうございます。
何か不動産という部分に大きな不信を抱えてしまいました。
借りる側が弱者、貸す側が強者の図がまざまざと浮き彫りに
された感がありますね。
でも実際賃貸を借りる人ってそんなに自身の保証できる人ですかね
疑問です。

条件とは前提条件であり、それをもとに審査するのです。提出書類の員数を満たしたからといって、審査が通過するかは別問題です。
クールといいますが、契約とはそんなものです。ルールに従って粛々と進みます。

　厳しい異見もありましたが、借手サイドに立つか貸手サイドに立つかで見解はことなります。
　両方の意見があることを参考にして下さい。契約とはなんぞやとなれば、貸します。借ります。という意思の合致です。法人契約だから社員でなくなれば出ていってと言われれば、ハイと言わざるを得ませんでしたが、個人契約ならこのような条件ですよと条件提示をしてきてますので、これはあなたの賃借人としての居住権を追認した大家の意思表示と解されます。
　相手の要求を呑むか呑まないかということになりますが、賃借人としての法人があなたの大家との個人的交渉に異を唱えてこない限り、一旦居住権を追認した大家に対しては、あなたは従来からの賃借人としての地位を主張できます。家賃を支払い続け、用法用途にしたがった物件使用をするかぎり、大家からの強制退去要請など突っぱねることができます。何となれば家賃の供託もできましょう。
　当初からの初期契約とは全く異なった立場での交渉が出来ると思いますよ。参考にして頑張って下さい。大家が強制力を使えることなどありませんからね。

　いろんな物件を探すというのは当たり前のことです。批判される筋合いなどありません。大家サイドも募集はかけているはずです。借り手の希望があれば、貸し手の希望もあるだけの話。
　賃貸物件複数を候補に上げ、どうしようかと悩むことが最低などと言われるならば、契約希望者に対して「他がいるから、もう決まりそう。早くしたほうがいいよ。」とブラフをかけるとか、複数の仲介業者を入れることなども借り手からみれば「サイテー」ですよね。

居住権に関してまさに異なる立場でそれぞれの主張があるわけですが、
貸主側の立場として条件提示と審査については、オシムさん、がっぱさんのおっしゃるとおりです。契約の本義としてはこちらになると私も思います。
一般に法人社宅契約における入居者は、法人と使用貸借関係にあり、転借人のような居住権保護はありません。（逆に貸主が賃料を入居者に請求することもできません。原状回復請求については、入居者は第三債務者にあたるので一定の手続きにより可能）

一方で居住権について争うことは、戦う借主さんの仰るとおり、できないこともないと思います。
事実争った事例も多いと聞きます。
が、戦ってよかった結果になるとは限りません。
それは肝に銘じておいてください。


住み続けたいのであれば、
○賃料の支払い
○法人の協力
は絶対に必要です。
貸主が賃料を「賃料として」受取った場合は、まさにあなたの居住権を追認したことになりますから、あなたに有利に働くでしょう。
但し、受け取っても、「明渡に至るまでの損害金」として受取り、それを借主に明示した場合は、その限りではありません。

何か勘違いされてませんか？

あくまで新規の契約と同等の
審査がされるのですよ。

契約変更申請など借り主側の
一方的な言い分であり、貸主側は
その通りに受ける必要など
まったくないものですので。

保証人を２人つけたところで
貸主側が内容に問題ありと
思えば拒否することはできます。
あなたが保証人として大丈夫と
思ったとしても、あくまでも
決めるのは向こうです。
そして断ったところで理由を
説明する義務はありません。

会社の契約で居住していることなど
まったく関係なく、今後について
審査されているのです。

現段階では個人での契約は全く成立して
いませんから、権利だなんだ以前の話です。

オシムさんの言う通りです。貴方は自分に都合のいいように解釈しすぎです。
法人契約と個人契約では全く違います。オシムさんが言っているように新規契約ですよ。契約者名義変更ではありません。名義変更とは、その会社が会社名を変更したような場合を言います。会社名変更や結婚離婚により姓が変わった場合は同人格ですから契約上は全く問題ありません。しかし、相談の場合は別人格になりますから新規契約になります。大家さんがその条件に納得しなければ、納得させるか、それができなければ退去するということです。
大家さんは相談者の方が勤務していた会社であることで契約した。その後、法人契約から個人契約にすれば不安もでてきます。たとえ、保証人を二人つけたとしてもその保証人の内容次第では契約を拒否されることもあります。
考えてもみて下さい。一流優良企業が契約者としてその従業員が入居するということで契約したのに、その従業員が会社をやめたので個人契約にしたいと言ってきた場合、貴方が貸主でしたら何の心配もしないのでしょうか。実際には法人契約を個人契約に変更してから家賃滞納や家賃遅滞になる人は多いですよ。
それなので、貸主が拒否すれば貴方は退去しなければなりません。名義変更を簡単にできるという実例はいくらでもありますが、全ての大家さんや業者がそれに応じる義務はないのです。条件が合わなければ拒否しても構わないものなのです。

『但し、受け取っても、「明渡に至るまでの損害金」として受取り、それを借主に明示した場合は、その限りではありません。』

　貴説のとおりですね。感謝すると共に相談者の方には参考にして頂ければと思います。
　ただし、本件賃貸人は、法人契約を解除することなく、相談者に対し、賃貸借契約を締結するに当たり、条件提示をしています。もちろん条件が成就するか否かの問題となりますが、これは賃貸借契約の追認であると私は見るべきだと思います。
　キリキリ退去を求めても、相談者が賃料を納めることにより、賃貸人としては極めて苦しい抗弁を強いられるでしょう。貴説のとおりだと思いますが、本件賃貸人は極めて稚拙な働きかけを相談者にしいていると思います。相談者としては争う余地は十分にありますね。

>保証人2名、採用証明書などを求められました。
この条件なら契約ＯＫという話だったのか、
それともこれらの条件を満たした上での審査と
言われたのでしょうか？

賃貸での常識という話なら、既に皆さんのコメントにあるとおり
新規契約ですので家主側が、新たな条件提示は当然です。
この点で文句を言っても無駄でしょう。

但し前者の条件を満たせば契約するという話なら、
基本的に”戦う借主”さんの仰るように、条件を満たした
あなたの契約を拒否することは出来ません。
　但し、今までの経験ですと、仲介さんは審査ということを
言っている可能性が大きいと思います。
それならば、オシムさんが仰るように、条件を満たした上での
審査にあなたが通らないなら、それは不当でもなく
新たな契約が結ばれないのも仕方ないことなのです。

拝見する所、いづれの立場のコメントも正しいのです。
あなたが”審査がある”と言われたのか、
”この条件なら契約する”と言われたのかを明らかにすれば
結論ははっきりすると思います。

＊午前中に意見を読ませていただきましたが削除されてしまっていてわからなくなってしまいました。読ませていただいた返事の中で気になった点がありましたのでそれを踏まえて答えさせて下さい。削除されているので私の読んだ記憶により回答しているのでご容赦下さい。変かもしれませんが自分の書込みに返信します。＊
法人契約から個人契約になる場合などの契約者変更の手順を説明します。これは自分の会社の手順でありますが基本的にはどこも同じようなものだと思います。
?個人契約にしたいと申し出がある。
?それを受けて入居申し込み書面に記入して提出してもらう。
?入居者本人に問題がなければ保証人の確認をする。
?保証人の確認がすめば契約許可。
＊??の時点で問題があれば契約不能。
という順番です。
戦う借主さんの言い分では「保証人を二人つければ（無条件で）契約できますよ」と回答していることと同じ。知ってのとおり保証人は誰でも許可がおりるということではありません。必ず持ち家でないといけない・年齢が６０歳未満・定職についている・市内に住んでいるといったことを条件としているところもあります。常識的に考えれば「（貸主が納得できるような）保証人を二人つければ契約できますよ」と伝えようとしているのは明らかです。相談者が保証人を二人見つけてきてそれを大家さんが納得した時点で追認ということが商売上当然です。
前に条件提示、条件が成就するか否か、ということをおっしゃっていてそれはその通りだと思いましたが、戦う借主さんの主張する貸主サイドが追認しただろうと思われる記載はされていないはずです。相談者の方の書込みは削除されていないと思います。どの書込みのどの言葉が貸主サイドが追認しただろうと判断されたのか教えて下さい。

『戦う借主さんの言い分では「保証人を二人つければ（無条件で）契約できますよ」と回答していることと同じ。』

　そのような趣旨で述べているつもりはありません。
　条件提示し、条件を成就させたならば、契約してもらえるという期待は生まれます。じゃあ、なぜダメなのかについては、合理的説明をしてあげるのが信義則上の大家の義務でしょうね。
　何度も言いますが、大家は契約しませんで突っぱねるべきでした。
　私の視点の要旨は外資社員さんの適切なカキコに便乗させていただければと思います。外資社員さんの卓見に敬意を表すると共に、相談者の方には参考にして頂ければと思います。

条件成就つまり貸主の納得できる保証人を二人つければ、契約はできるということでは同じ意見と判断します。それは相談者が話した不動産会社も同じ意見だと思います。しかし、その後の説明はわかりません。“なぜダメなのか”というのは何がダメなのを合理的に説明しなければならないのですか？　相談者が保証人を二人つけたけどそれが貸主の納得できないときに“なぜダメなのか”を説明するということでしょうか？　それとも、保証人を二人要求した時に、年収が○○円以上で持ち家である人でないと“ダメだ”ということを説明しなければならなかったということですか？
どちらにしても、保証人として適当かどうかはその判断は貸主にあります。条件にあわなければまた他の人を探してもらうか、それができなければ契約しません、ということになります。
条件成就つまり貸主が納得できる保証人を二人つけたかどうかは貸主が判断するのですから、契約してもらえるという期待は審査結果の返事でＯＫが出されない限りは生じないはずです。貸主が、借主が保証人として申し出た二人がどのような人かを確認することは当然ですよね。無職の人や借金だらけの人を保証人にされても意味がありません。相談者は他の県に住んでいる人を申し出ています。それが原因かもしれません、他に原因があるかもしれません。

では、貸主（不動産会社）は相談者が個人契約にしたいと申し出た時に拒否すれば良かったということですが、確かにそうですが、そうしていたら相談者はもっと困ってしまいますよ。交渉の余地もないのかと。また、貸主だって空室状態は嫌です。なるべくならそのまま入居してもらいたいと考えています。

戦う借主さんには、相談者のようなケースがあった時にどのように対応するのかを数件の不動産会社に聞いてみることをお勧めしたい。実務を行っている者から見れば少し考え方が違う点があるようです。こちらの質問所でよくお答えされているようですから実務家に直接質問してみるのも良い勉強になると思います。

『条件成就つまり貸主の納得できる保証人を二人つければ、契約はできるということでは同じ意見と判断します。それは相談者が話した不動産会社も同じ意見だと思います。しかし、その後の説明はわかりません。“なぜダメなのか”というのは何がダメなのを合理的に説明しなければならないのですか？』

　法的義務とは申しません。信義則としてそうすべきではないかということですね。

『相談者が保証人を二人つけたけどそれが貸主の納得できないときに“なぜダメなのか”を説明するということでしょうか？　それとも、保証人を二人要求した時に、年収が○○円以上で持ち家である人でないと“ダメだ”ということを説明しなければならなかったということですか？』

　どのような連帯保証人が必要かは説明すべきでしょう。当たり前のことにクエスチョンされても？？？です。その条件をクリアすれば、賃貸人として拒否はできますまい。

『どちらにしても、保証人として適当かどうかはその判断は貸主にあります。条件にあわなければまた他の人を探してもらうか、それができなければ契約しません、ということになります。
条件成就つまり貸主が納得できる保証人を二人つけたかどうかは貸主が判断するのですから、契約してもらえるという期待は審査結果の返事でＯＫが出されない限りは生じないはずです。貸主が、借主が保証人として申し出た二人がどのような人かを確認することは当然ですよね。無職の人や借金だらけの人を保証人にされても意味がありません。相談者は他の県に住んでいる人を申し出ています。それが原因かもしれません、他に原因があるかもしれません。』

　そのとおりですね。どういう連帯保証人なら納得できるのかきちんと条件を示し、誰がどう見てもその条件をクリアしているのになおさらダメだというのであれば、タダの嫌がらせでしょう。

『では、貸主（不動産会社）は相談者が個人契約にしたいと申し出た時に拒否すれば良かったということですが、確かにそうですが、そうしていたら相談者はもっと困ってしまいますよ。交渉の余地もないのかと。』

　だから居座ればいいのです。不法占拠とはなりません。一度契約してそこに平穏公然に住んでいる者を追い出すのは、仮に賃料未払があったとて、並大抵のことではありません。それくらいはご存じではありますまいか。もちろん義務を果たさない賃借人に賛意を示すつもりは毛頭ありませんが、一方で賃貸業者の考えられる当然のリスクでしょう。それくらいのリスクを恐れて商売などできませんね。

『また、貸主だって空室状態は嫌です。なるべくならそのまま入居してもらいたいと考えています。』

　それならばその法人と話をすべきでしょう。きちんと賃借人の地位を持つ法人と落とし前つけないで、その履行補助者ともいうべき相談者と交渉を持つこと自体、本件賃貸人は愚か者です。


『戦う借主さんには、相談者のようなケースがあった時にどのように対応するのかを数件の不動産会社に聞いてみることをお勧めしたい。実務を行っている者から見れば少し考え方が違う点があるようです。こちらの質問所でよくお答えされているようですから実務家に直接質問してみるのも良い勉強になると思います。』

　お心遣いありがとうございます。あなたにも出来れば少額訴訟を傍聴してみることをお勧めします。いかに愚かな賃貸人が多いか、いかにバカな主張をする賃借人がいるか。そしてそのようなバカな主張をする賃借人をプロとして論破できないよっぽど愚かな賃貸人があふれているかよくわかります。そんなつもりはないとおっしゃるのであれば、私もあなたのご指導には余計なお世話だと申し添えます。
　
　以上、老婆心ながら・・・

戦う借り主> 『戦う借主さんの言い分では「保証人を二人つければ（無条件で）契約できますよ」と回答していることと同じ。』
戦う借り主>
戦う借り主> 　そのような趣旨で述べているつもりはありません。

私にもチャッチーさんの趣旨と同じに読めました。

戦う借り主> 　私の視点の要旨は外資社員さんの適切なカキコに便乗させていただければと思います。

できれば初めからそのような書き方をしていただけたら……。
もったいないですよ。それに、今回の場合、あなたの言う「勝てるケンカ」ではなく、「勝ち負けのわからないケンカ」になると思いますし。
（正直なところ、痛みわけになる公算が大きい、どちらも負けな係争になると思います）


戦う借り主> 　じゃあ、なぜダメなのかについては、合理的説明をしてあげるのが信義則上の大家の義務でしょうね。
戦う借り主> 　法的義務とは申しません。信義則としてそうすべきではないかということですね。
戦う借り主> 　どのような連帯保証人が必要かは説明すべきでしょう。当たり前のことにクエスチョンされても？？？です。その条件をクリアすれば、賃貸人として拒否はできますまい。


審査内容とその基準のすべてを具体的に知らせることはできません。具体的基準のみで判断するものではないからです。
信用というものの審査は、数字や具体的基準など外形的なもので表されるものだけではなく、総合的に判断するものであり、従って恣意的な部分を排除できません。
あなたがいつぞや勧めてくださった、審査時におけるリスク排除は、心がければ心がけるほど恣意的な部分は大きくなります。
（確かトンデモな入居者を入居させたのは貸主の責任、みたいな話題の中でだったと思います）
それは賃貸の審査に限らず、金融機関での借入でも同じですね。審査落ちの理由が知らされることはありません。
審査を具体的基準のみにすることによって、少コスト化・簡便化を図っている商品は、薄利多売のものを中心に、持っている企業は少なくありませんが、その内容は企業秘密です。知的財産の一つでもあると思います。おいそれと公開できるものではありますまい。
ですから、少なくとも今現在の社会で、審査落ちの理由説明をするのが信義則上望ましいとまでは、とてもいえないと思います。
せいぜいが、「したほうが親切」程度のものでしょう。
（民法上、信義則にのっとるのが法的義務でもありますので、あなたのロジックにもひっかかりますが、まぁ信義則という言葉は世間一般に、民法上の信義則よりもかなり広い意味で使われてはいますね。
ただまぁ、とりあえず自分の納得できない相手に文句を言うのに、「信義則に反する」だの「公序良俗に反する」だのというロジックは、立場を問わずよく使われます。ゆえに法廷ではともかく、実際の交渉の場では使わないほうが賢明だと思います。こいつゴネとるわ！みたいな印象になりますので）

審査落ちの理由を説明などしませんよ。

クレジットカードでも同じ。

就職試験に落ちたって理由は
説明してくれません。

大学受験で不合格者に
点数を教えたりしません。

『審査内容とその基準のすべてを具体的に知らせることはできません。具体的基準のみで判断するものではないからです。
信用というものの審査は、数字や具体的基準など外形的なもので表されるものだけではなく、総合的に判断するものであり、従って恣意的な部分を排除できません。』

　おっしゃるとおりですね。信義則と私が申し上げたのは、やはり商行為である以上、住んで下さる賃借人はお客様というのを一義的にもって頂きたいということです。お客様を選別することが一定できる業界ですから、だからこそ、良心的な経営をして頂きたいということです。
年収いくら以上、親族はダメ、と言った普遍的な条件がありますよね。誰が見てもそれをクリアしているのに、それでもダメということであれば、それは希望者としてもつらかろうというお気持ちを持っていだだきたいということです。個人情報保護の問題もありますね。連帯保証人候補者の職業、年収すらつまびらかにします。印鑑証明書等の費用もかかりますよね。それならば、わかりやすい条件設定をすべきでしょうし、よくわからない理由でダメとならないように心がけて欲しいものだと思います。
一昔前なら絶対に安心だった大企業とて、明日はどうなるかわかりません。職業や年収で判断するしかないのでしょうが、いくらカネがあっても払わない奴はいますし、食費等を削ってでも家賃を納める良心的な賃借人もいるでしょう。
和泉なんとかさんも一昔前は長者番付にも載ってましたね。それでもあのていたらくです。だから商売は難しいと思いますね。顧客あっての商行為のはず、条件提示するならわかりやすくすることが、恣意的な運用の排除につながりましょう。賢明なあなたなら釈迦に説法でしょうが、試験結果と賃貸審査を同義同列にしか考えられないどこかの現場監督もいますので、困ったものです。カキコする価値もみいだせないですね。

　信義則、公序良俗というのは一般条項と言って、裁判上の準備書面によくみられる困ったときの呪文みたいなものです。レトリックとしてわかりやすいかなぁと思って私は使っているのですが、確かに一般の会話で出てくるような言葉ではありませんね。
　商売とは「一に真心、二に誠意、三四がなくて五に正直」と言えばわかって頂けるでしょうか。

とおりすがりの家主> ただまぁ、とりあえず自分の納得できない相手に文句を言うのに、「信義則に反する」だの「公序良俗に反する」だのというロジックは、立場を問わずよく使われます。ゆえに法廷ではともかく、実際の交渉の場では使わないほうが賢明だと思います。こいつゴネとるわ！みたいな印象になりますので）

　実際の交渉の場で賃借人から使われてもそれをきちんと論破するのがプロ足る賃貸人のプロ足るゆえんでしょ。と言うのが戦う借り主さんの論調ですね。
　とおりすがりの家主さんの書き込みは丁寧ですね。戦う借り主さんと借り手、貸し手の双方の論客として、他の人よりもぬきんでているものと思います。私は賃貸業を営み、過去に様々な経験をしました。賃貸営業の中身の部分についてはとおりすがりの家主さんに同意しますし、借り手が争ってきたときの感じは戦う借り主さんに同意します。
　商売のなんたるかは確かに消費者の目線でみれば、われわれは過保護に過ぎる面もあるかもしれません。きちんと契約内容を説明しているか問われれば疑問符が付く同業もいますね。
　この場合、確かに居座れればどうしようもないでしょう。とおりすがりの家主さんの言われるとおり、相談者が争えば、お互い泥沼でしょうが、究極どちらが保護されるのと言われればやはり相談者でしょう。それくらい司法現場では戦う借り主さんの言われるとおりの状況にあります。
　戦う借り主さんの書き込みに噛みつくのではなく、反面教師となる賃貸業者の実態を教示頂くという姿勢でいいのではないでしょうか。　

　追記ですが、本当のところその法人とやらはどうなっているのでしょうね。
　私なら、その法人と話をしますが、確かにこの賃貸人はなっていませんね。
　さらに私なら、相談者自身を見て、信頼できる方ならお貸ししてもいいと思ってます。
　それこそ自分の出した条件をクリアしてきた連帯保証人を断る理由がありませんし、賃料未払となるリスクはあくまでもリスクとして甘受すべきところはあろうかと思います。
　法人契約というメリットを享受したいと考えるならば、その法人と話付けるべきなのですが、それを怠った限りにおいて戦う借り主さんの言葉を借りれば、愚か者と言われてもしかたありません。
　条件提示した、その条件をクリアした連帯保証人を見つけた。それでも断った。断った理由は述べない。相談者が居座った。賃料ないし賃料相当額の損害金は支払ってくる。丁寧に住んでいる。トラブルもない。それで追い出そうとかかれば、やっぱり相談者の勝ちになると思いますよ。この点では戦う借り主さんに同調します。

＞信義則と私が申し上げたのは、やはり商行為である以上、
＞住んで下さる賃借人はお客様というのを一義的にもって
＞頂きたいということです。
＞お客様を選別することが一定できる業界ですから、
＞だからこそ、良心的な経営をして頂きたいということです。
あるべき姿と、実際との差異については、かなり注意して
話さないと、相談者にも読む人にも誤解を与えるのだと思います。
本旨と違うスレが伸びる時には、そのような状態なのでは？

誤解の理由の一つは、上記が誰に向けられたものなのか
あいまいです？
仲介に対してなら無理ですよ、審査の決定は家主がしますので。
家主に対してなら、仲介さんとしては何ら異存が無い話です。
基準が明確ならば入居希望者への説明も簡単ですし、
嫌な思いもしません。
　とは言え、家主の基準はそれぞれですから、それこそ
個別に聞くしかないことだと思いますよ。