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一戸建て賃貸の退去時における敷金返還額に関して (退去に関するQ&A )

季節外れサンタ

一戸建ての退去時における敷金返還額の相談です。 平成26年3月で退去予定であり、12月末には不動産会社へ連絡する予定です。 平成11年1月より築5年以上経過した一戸建てに入居。 家賃月額8万円、2年間ごとの契約で、敷金8万円(賃貸人へ支払)更新料8万円(不動産会社へ支払)です。 賃貸契約書では、 「費用分担」 本不動産の土台・柱・大壁・屋根・階段等、主要構造部分は賃貸人の負担とし、その他の小修繕は賃借人の負担とする。   との記載がありますが、入居6〜7年後に湯沸しのボイラーが故障しました。 設置されてから10年近く使用していたボイラーでしたが、大家さんに連絡したところ「ボイラーは10年では故障しないはず。使用方法が悪いのではないか?入居者側で新たに交換してください。」と説明されました。 生活で支障が出ていたため、入居者が費用負担して新規ボイラーを購入・設置しました。 また、リビングに冷房専用エアコンが設置されていましたが、4〜5年前に冷房効果が弱まり故障との判断により、冷暖房エアコンを設置しました。 質問@ 家の主要構造以外ではありますが、ボイラーやエアコンのような既に住宅に設置されていた備品については、誰が負担するべきであったのでしょうか? もちろん、ボイラーもエアコンも使用可能のままです。賃貸人は費用の負担もなく次の賃借人への貸し出しが可能となり、賃貸人の利益が大きいように思えます。 ボイラー・エアコンを交換した費用の一部を敷金の返金として請求できないのでしょうか? ただし、契約書には、「解約の申し入れ」の一部に 賃借人は、賃貸人に対して損害賠償等、名目を問わず請求しないものとし、賃借人の負担で行った建造・改造・造作工事に係る一切の買取請求権を放棄する。との一文があります。 質問A 家の構造物の改造などは行っておりませんので、買取を請求するつもりもありませんが、上記内容によりボイラー・エアコンの買取請求権を放棄するしかないのでしょうか? 本来であれば不動産会社に相談したいところですが、地元の不動産であり賃貸人の知り合いの様子で賃貸人側に立たれてしまいます。以前、更新時にも賃料・更新料の減額を相談したところ、「嫌ならば、退去していただいても結構です」と、賃借人の弱みに強い返事で返されてしまいました。 更新料として、2年間8万円支払っておりますが、何の相談にも乗ってくれていません。 質問B 14年間も住んでいたのですから、もちろんフローリングにも小さな傷もあります。しかし、壁紙・畳・水まわりなどは経年劣化ぐらいのキズ・損傷かと考えています。 かなりの敷金を支払ってきましたが、どのくらいの金額が返金されるものなのでしょうか? 長い文章となりましたが、ご相談よろしくお願いします。

 
アムネッツ株式会社さんの回答



質問1について
賃貸借契約を行う際の重要事項説明書等の設備欄にボイラーはどのように 記載されてますでしょうか?給湯を設備として出していれば当然に家主です。
記載が無い場合は何ともいえません。 また契約書に買い取り請求権放棄と記載があるようなので請求はできないと考えます。

質問2
上記の通りです。 エアコンは、お客様が設置された訳ですから、確認の上取り外されても 良いのでは無いでしょうか?

質問3
はっきりした金額は提示できませんが、自然損耗や通常使用によるものは家主負担です。
フローリングの傷の度合にもよりますが、国土交通省の原状回復ガイドラインをご参照されてはいかがでしょうか?

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